Engenharia Condominial

A gestão de um condomínio é complexa, pois envolve um conhecimento multidisciplinar. 

 

Para um sindico ter tranquilidade e não correr riscos por imprudência em suas decisões acarretando responsabilidade civil, assim como segurança e economia, ter um engenheiro condominial é importante para prestar assessoria técnica e orientações na área de engenharia, para síndicos e administradoras, com significativos resultados para condôminos e síndicos. Por um valor fixo mensal ou contratação por demanda para prestar o serviço técnico de assessoria ao condomínio, nas questões referentes a obras/reformas e serviços de manutenção do seu patrimônio.

 

Engenheiro Condominial é o responsável pela inspeção predial, análise, fiscalização de obras nas unidades autônomas e acompanhamento de contratos de manutenção. Cabe a ele também elaborar o planejamento de previsões orçamentárias relacionadas a gastos e investimentos com obras, além de garantir a tranquilidade dos gestores em temas da Engenharia.

Inspeção de Garantia

É uma avaliação multidisciplinar que tem como objetivo identificar vícios aparentes decorrentes de erros de projeto ou execução, a fim de serem constatadas ...

Inspeção de Piscina

A inspeção de piscina se tornou um serviço de extrema importância nos últimos anos, devido ser uma estrutura composta por diversos...

Laudo de Patologias

O objetivo desse laudo é identificar as manifestações patológicas existentes, bem como classificar o risco de cada uma delas e realizar recomendações...

É uma análise sistêmica do estado físico das edificações, elaborada por profissionais das áreas de engenharia ou arquitetura.
A inspeção pode ser uni disciplinar, quando envolve somente uma disciplina da engenharia, ou multidisciplinar quando profissionais de diferentes especialidades se juntam para dar seu parecerem em diferentes áreas.
O principal objetivo é verificar qual é a real situação da construção e apontar as falhas e perigos a eminentes, sendo o resultado manter a vida útil, criar um plano de manutenção, mitigar riscos de colapsos, etc.
Para nortear as inspeções e definir os conceitos de uma inspeção predial, a Macre Engenharia e Consultoria se baseia na NBR 16.747/2020 – Inspeção Predial e na Norma de Inspeção Predial do IBAPE, sendo que em alguns municípios a inspeção predial periódica é prevista em lei.
A inspeção predial irá avaliar a edificação parcialmente ou integralmente, dependendo da necessidade de cada cliente, avaliando os sistemas de instalações hidráulicas e elétricas, elementos estruturais, impermeabilização, revestimentos, elevadores, coberturas, telhados, equipamentos de combate a incêndio, sistema de proteção contra descargas elétricas, geradores etc.

A inspeção em quadros elétricos é realizada para certificar se todas as conexões estão ligadas corretamente, se as cargas estão adequadas e se atende as normas exigidas pelos órgãos vigentes. O uso de componentes inadequados pode provocar acidentes e apagões, com parada de produção e grande prejuízo.

Após a relização da inspeção, é emitido um laudo onde indica a necessidade ou não de adequações. Esse certificado, é feito por profissionais habilitados e especializados e acompanha a anotação de responsabilidade técnica.

Todo o trabalho, é feito com o foco em resultados de qualidade e segurança ao final do processo, com uso de equipamentos e materiais de segurança.

A inspeção de telhado tem como principal objetivo apontar as manifestações patológicas e anomalias construtivas de uma cobertura.
Se torna um serviço específico por ser um local de acesso restrito e seu grau de risco elevado, devendo as equipes de execução deste serviço estarem habilitadas e treinadas para trabalhos em altura, manuseio de equipamentos de segurança, a empresa trabalhar com equipamentos apropriados para acesso em telhados, e uma equipe mínima de um engenheiro civil e um engenheiro de segurança do trabalho.
O ideal é que esse tipo de inspeção seja feito anualmente a fim de analisar se a estrutura está adequada, se existem telhas quebradas ou fora do lugar, entre outros problemas antes que a cobertura fique comprometida.
A inspeção em coberturas e telhados é de extrema importância, porque este elemento fica exposto a chuva, raios solares, ventos (que muitas vezes são fortes) variações de temperatura, poeira, intempéries e dejetos. Além disso, sua estrutura também sofre com essas exposições, podendo resultar em infiltrações, goteiras, vazamentos, apodrecimento da estrutura, desnivelamento e até comprometer a segurança da edificação e dos usuários.
Por se tratar de um local de acesso restrito a manutenção periódica é muito importante pois diversos danos ao telhado, como rachaduras e deslocamentos nas telhas, entupimento das calhas, ataque de cupins na estrutura de madeira e falha de posicionamento da mesma, podem ser reduzidos ou, até mesmo, evitados, prolongando a vida útil do telhado e, consequentemente, da edificação também.
A inspeção do telhado visa contemplar as informações de águas-furtadas, tipo de estrutura, acessos, sistemas de segurança, chaminés, grilos, calhas e quaisquer pontos intermitentes que precisem de atenção especial.
Para inspeções em telhados mais antigos ou que ofereçam risco ao inspetor, a Macre Engenharia faz a utilização de equipamentos especiais como Drones para identificar os pontos de atenção.

O Manual de Uso, Operação e Manutenção é o conjunto de informações técnicas geradas durante o processo de projeto e execução que são sistematizadas em forma de manual (NBR 14037:2011).

A norma diz que, o conteúdo deste manual tem como objetivo esclarecer dúvidas relativas às etapas de conservação, uso e manutenção através de informações sistematizadas geradas nas etapas de projeto e execução da edificação.

A entrega dos manuais, tanto do proprietário como do síndico, quando houver, tem a função de esclarecer que a vida útil de uma edificação está ligada não somente aos fatores relacionados às etapas anteriores à entrega da obra, mas, também, ao correto uso e manutenção, em especial a manutenção preventiva.

Logo, é importante realizar esforços conjuntos para implantar a cultura de cuidados preventivos e substituir a atual cultura de apenas reparar os problemas (SIMÃO, 2014). No tocante à realização de atividades de manutenção de desempenho entregue pela construtora, conforme NBR 5674:2012, e de explicar as condições de uso da edificação; recomendam-se ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado da edificação juntamente com ações que contribuam para que o imóvel tenha pequenas e constantes melhorias de desempenho e aumente o seu período de utilização de forma segura.

Na Engenharia Condominial, quando ocorre uma obra de ampliação ou que altere as características da edificação, o Manual de Uso e Operação deve ser alterado, contemplando as informações da nova edificação.

Laudo técnico de infiltração detalha as anomalias existentes, após ensaios termográficos, endoscopia e por scaner de parede, permitindo a verificação do estado de conservação da edificação e indicando as origens patológicas de todos os pontos de infiltração da edificação, permitindo a indicação da solução e constatar as causas de uma determinada infiltração. Este laudo atesta a estanqueidade do sistema hidráulico de condomínios, edifícios, residências e empresas em geral.

O objetivo é registrar e diagnosticar os danos causados por infiltrações e sua origem (se é proveniente do vizinho, da fachada, do telhado, falhas em sistemas de impermeabilização, dimensionamento de calhas, etc) incluindo as nossas recomendações técnicas e passo a passo de como executar o reparo para determinados casos. Os procedimentos Técnicos consistem em Perícia Técnica com Equipamentos apropriados de Peritagem, Elaboração de Laudo/Parecer Técnico, Relatório Fotográfico e a Emissão de ART de Engenheiro Responsável.

É um documento que atesta o devido recebimento do imóvel por parte do contratante.

Com o objetivo de auxiliar as construtoras no momento da entrega e garantir o atendimento a seus consumidores. Assim, o laudo é um instrumento muito útil para ambas as partes, pois estabelece as obrigações de cada um dos envolvidos. Portanto, o laudo é de suma importância para proteger a construtora de reclamações ilegítimas, quando comprova que a obra foi entregue nas condições satisfatórias.

O Laudo de Entrega de Obra deve ser contratado antes do início do uso da edificação. É cada vez mais comum o construtor entregar empreendimentos onde alguns ou vários sistemas e componentes construtivos estejam em desacordo com as normas técnicas vigentes, leis estaduais e municipais. Na grande maioria das vezes, essas não conformidades, passam despercebidas pelos proprietários, gerando graves consequências aos seus usuários e desvalorização do patrimônio. 

Dessa forma, o laudo de recebimento é um documento que comprova a real situação que a construtora está entregando a obra e assim ter embasamento técnico para solicitar que as devidas correções sejam executadas.

O manual do proprietário é um documento que contém informações importantes sobre o imóvel adquirido por um determinado cliente. Informações como infraestrutura, localização e área, bem como os materiais utilizados e as técnicas adotadas durante a sua construção estão presente no manual.

Nele, são apresentadas as garantias previstas, além de dicas de manutenção da estrutura, a fim de que não ocorram transtornos por eventuais reformas incorretas e/ou usos indevidos do local. Por meio de um bom manual do proprietário, a construtora pode informar quais são os direitos e obrigações de quem adquiriu o imóvel.

Discorrendo claramente sobre as atitudes que podem acarretar na perda de garantia ou até em riscos para as instalações. O material ainda traz dicas úteis sobre como lidar com situações do dia a dia. Pode descrever, por exemplo, o melhor padrão de furos nas paredes para instalação de móveis e eletros, como consertar uma torneira com vazamento, entre outras questões.

O manual do proprietário nada mais é do que um guia completo de cuidados com um imóvel. Para que práticas inadequadas, como certos tipos de reformas ou manutenções, sejam evitadas e não causem transtornos.

É um o documento em que o requisitante (condomínio) esclarece de forma analítica aquilo que realmente precisa, trazendo a definição do objeto e elementos necessários à sua perfeita contratação e execução. É um instrumento de suma importância na contratação de empresas que irão executar grandes obras na edificação, sendo elaborado a partir de estudos técnicos preliminares e devendo reunir os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado para caracterizar o objeto, bem como as condições da contratação.

Para a apresentação de um bom termo de referência é necessário a contratante ter em mão.

Projetos executivos;

Projetos Arquitetônicos;

Descritivo de Materiais;

Lista de Materiais.

O plano de reforma é uma descrição do passo a passo da obra que será realizada. Isso significa detalhamento das intervenções, materiais a serem utilizados, recursos técnicos, humanos e financeiros e outras especificações. É preciso também ter um cronograma da obra e os projetos relativos a ela (estrutural, arquitetônico, hidráulico, elétrico e outras instalações).

Juntamente com o plano de reforma de apartamento, o condômino deve apresentar o plano de obra embasado em laudo técnico, chamado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Esses documentos são assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto que acompanhará a obra, e assegura o síndico quanto à obra executada, frente a outros moradores do condomínio e possíveis danos.

A Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280:2015) estabelece as etapas de obras de reformas e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exige laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário. A norma afasta definitivamente o chamado o faz-tudo, o curioso ou o amador – e privilegia a boa técnica.

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